各镇政府，各街道办事处，各管委会，县政府各部门，各企事业单位：

　　为切实提高物业管理服务水平，解决物业管理工作中存在的突出问题，根据《山东省物业管理条例》、《济宁市物业管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本意见。

　　一、建立健全物业管理体系，理顺执法监察机制

　　（一）落实属地管理制度。坚持以物业主管部门行业指导，属地政府为主体进行社会管理的总体要求，建立“县、镇街、社区”三级物业管理体系。镇政府（街道办事处）对本行政区域内的物业管理工作负总责，各镇镇长（街道办事处主任）是物业管理工作的第一责任人。要成立物业管理办公室，配备专职工作人员，具体组织辖区物业管理工作，定期召开物业管理联席会议，协调处理物业管理工作事项，监督指导老旧小区的基本物业服务工作。社区居委会负责配合镇政府（街道办事处）做好辖区内物业管理工作，居委会主任是社区物业管理工作第一责任人，协助镇政府（街道办事处）组织成立业主大会、业主委员会，做好日常监管工作，协调处理物业管理中的具体问题，对未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责。

　　（二）严格落实物业执法联动机制。

　　1.建立“网络化”管理模式。住建、公安、行政执法、规划、环保、工商、园林、环卫、质监、物价等物业执法联动成员单位和供电、供水、供热、燃气、通信等专营单位要按照“网络化”管理模式，在住宅小区设置网络员，公开接受小区居民意见、建议和投诉。物业服务企业作为小区公共秩序管理第一责任人，对小区内相关违法违规行为负有劝阻和制止义务，对经劝阻和制止拒不停止违法违规行为的，要及时反映至物业执法联动机制相关部门，并由相关部门依法进行制止和查处。

　　2.明确信访投诉受理责任。对业主反映的各类信访投诉，属于物业企业服务原因造成的，由县房产管理局及所在镇政府（街道办事处）督促物业服务企业予以解决；属于供电、供水、供热、燃气等专营公司管理范围的，由各专营单位进行处理；属于物业执法联动成员单位职责管理范围的，由物业执法联动相关部门进行处理；无物业服务企业管理的小区，由所在镇政府（街道办事处）进行处理；对涉及多个管理部门的信访投诉，镇政府（街道办事处）要组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会及相关单位召开联席会议协商解决，经协商仍无法解决的，报请县物业管理领导小组办公室协调解决。

　　3.建立督导考核和责任追究机制。成立县物业管理工作领导小组及办公室，具体负责物业管理工作的组织领导和综合协调。县物业管理工作领导小组办公室要定期组织开展物业管理工作评先创优活动，对各相关部门、镇政府（街道办事处）、社区居委会及物业服务企业工作情况考核评比，考核结果纳入年度综合考核，对工作表现突出的部门、单位和个人予以表彰奖励；对推诿扯皮、拖延不办引发上访或者造成严重后果的，严肃追究相关部门单位及工作人员的责任。

　　二、妥善解决老旧小区、回迁安置社区物业管理问题

　　（一）组建社区物业服务站。对不符合物业管理条件和无人管理的老旧小宅、回迁安置社区，组建社区物业服务站进行管理。社区物业服务站负责人由社区居委会主任兼任，主要任务是根据房屋、环境、配套设施等现实状况，结合居民需求，提供卫生保洁、日常综合维修、绿化维护等基础性服务。社区物业服务站管理项目的服务收费标准暂参照市物价局、住房和城乡建设委员会关于印发《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》（济价格字〔2014〕74号）确定的星级服务标准及金乡县普通住宅物业服务收费标准指导价格执行。各镇街每年拿出一定的专项资金作为社区服务中心筹建资金。

　　（二）对老旧小区实施整治。对基础设施不完善、路面毁损严重、管线老化生锈、跑冒漏失、外墙立面剥落、群众反映强烈的老旧住宅小区，经县住建局、房管局和镇政府（街道办事处）会审后，按照先重后轻的原则，分年度排出维修改造方案，列入县政府“一般性城建计划”，逐步实施改造，所需资金由县、镇街、业主三方共担。

　　（三）规范老旧小区物业管理。各镇政府（街道办事处）要认真履行职责，抓好老旧小区业主大会和业主委员会的筹建，对具备条件的老旧小区、单位家属院、回迁安置社区要及时指导帮助召开业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成立后，由业主大会确定物业管理模式和住宅专项维修资金的补建方案。对确实无法成立业主大会的老旧小区、单位家属院、回迁安置社区，由社区居委会或由社区居委会会同单位代表代行业主委员会职责，依法维护业主的合法权益。

　　三、严格新建住宅小区交付监管

　　（一）健全公示制度。开发企业在进行商品房销售时，除在销售现场公示法规规定的内容外，同时将《前期物业服务合同》作为房屋销售合同的重要组成部分向业主公示。项目交付时，开发单位依法向业主提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，同时向业主公示综合验收备案证明。

　　（二）落实基础设施配套责任。项目建设初期，开发企业要及时与供电、供水、供热、供气、排污及有线电视、通讯网络等专营公司对接，签订施工合同，明确各项配套设施的完成时限。各专营公司应按照合同约定进行施工，开发建设单位应按合同约定及时拨付和缴纳相关工程施工费用。在相关管沟、设备用房等土建工程的施工中，各专营公司要加强协调配合，有序推进，对在施工过程中给其他施工单位造成损失的应及时予以修复、补偿。项目竣工验收后，各专营公司应及时与开发建设单位办理有关设施设备、管线移交接管手续。相关主管部门要加强对专营公司的监管，因专营公司未履行合同不能及时验收、接管，造成开发项目不能如期完工交付的，由相关主管部门督促解决、限期交付。对故意拖延的，由开发企业依照合同提出诉讼或仲裁，依法追究其违约、赔偿责任。

　　（三）规范物业服务用房配置。物业服务用房建筑面积严格按照建设工程项目总建筑面积3—5‰的标准予以配置，且最少不低于100平方米，物业服务用房由建设单位无偿提供。

　　（四）强化监管责任。国土资源、规划、园林、消防、人防等监管部门应根据各自职责对项目进行实时监管，根据土地出让合同和规划意见书进行查验，及时发现和制止项目开发建设中出现的违规行为，对超土地界址、超规划、超容积率建设行为，应及时更正并补办相关手续，追缴相关规费。因开发项目违规行为发现不及时，造成项目长时间不能验收或无法验收的，要追究相关部门的责任。

　　（五）建立完善物业质量保证金制度。加强开发单位售后管控措施，采取硬性管理规范开发单位保修责任。实行商品房预售资金监管的开发项目，预售资金监管机构在房屋工程竣工验收备案前，按照保修金交纳标准，从监管项目预售款中将保修金一次性划转到物业质量保证金专用账户。未实行商品房预售资金监管的开发项目，房地产开发单位在办理房屋工程验收备案手续前，按照相关规定一次性按幢将质量保证金交存至专用账户。未交纳质量保证金的开发项目，建设主管部门不得为其办理房地产开发项目竣工综合验收备案，房产管理部门不得为其办理房屋确权登记手续。

　　（六）严格落实综合验收备案。县住建局按照法规要求，切实承担起项目综合验收监管责任，做好综合验收备案工作。对未通过综合验收强行交房的行为依法查处，确保小区交付达到按审批确定的规划开发建设、基础设施和配套公用设施按规划建设并达到使用条件、单项工程符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续完备等。对2011年6月后未进行综合验收交付的住宅小区，责令开发单位进行补验，督促开发单位完善相关配套设施，解决存在的质量问题。

　　四、规范物业管理市场秩序

　　（一）加强物业服务企业资质管理。对取得暂定资质证书的物业服务企业，县房管局采取明察暗访、信用调查、项目跟踪等方式加强监管。物业服务企业暂定期满后再申请核定三级资质等级的，确认无违法违规行为的，方能办理。物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业资质条件。在资质证书有效期内，对人员不符合要求、无接管项目、超资质经营、项目管理不到位的的企业进行逐步清理。对于复查仍不符合标准和有违规行为拒不整改的企业，将提请市物业主管部门降低或注销物业服务企业资质证书。加强外来企业资质监管，省内其他城市二级以上资质的物业服务企业，省外一级资质的物业服务企业，经对其资质核准后，方可申请进入金乡市场从事活动。杜绝出现无资质经营行为，外来企业监控不力现象。

　　（二）实行住宅小区服务质量考核。建立完整的服务质量考评体系，社区居委会以周检查、月考评的方式进行检查、考评，考评结果报辖区镇街；镇街以月检查、季考评的方式进行检查、考评，考评结果报县房管局；县房管局以月抽查、季度考评的方式进行考评，对单个住宅物业项目物业服务质量考评结果进行汇总。县房管局、镇街、社区三个考评部门评分按40%、30%、30%比例加权平均后的总和为单个住宅物业项目物业服务质量评分。

　　（三）严格奖惩制度。年终考核得分在90分以上且进入前三名的服务企业，给予一定数额的经济奖励，并鼓励企业创优；企业年度服务质量得分低于80分的，取消该企业年度评先、评优、评示范的资格，限制其一年内资质等级不得升级；企业年度物业服务质量得分低于60分的，由县房管局写出书面报告，建议上级物业行政主管部门降低企业资质等级或注销资质，并由所在辖区街道办事处建议该住宅物业项目业主大会解聘服务企业。

　　　　金乡县人民政府办公室                   2015年2月12日印发